RIVALUTAZIONE TERRENI AGRICOLI

Rivalutazione terreni edificabili e a destinazione agricola: i recenti chiarimenti ministeriali

L'Agenzia delle entrate ha emanato la circolare ministeriale n. 81/E del 6 novembre 2002 fornendo importanti chiarimenti in ordine alla rivalutazione dei terreni edificabili, ma anche per quelli a destinazione agricola; si tratta della procedura prevista dall'art. 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448 che consente di aggiornare il valore di acquisto dei terreni ai fini del calcolo della plusvalenza ai sensi dell'articolo 81, lettera A) e B) del DPR n. 917/86.
Il termine per la redazione della perizia è fissato al 30 novembre 2002, ma la Camera dei Deputati lo ha posticipato al 16 dicembre 2002 in sede di emendamento al D.L. n. 209/2002 di cui, però, manca ancora la conversione in legge.
I terreni ricevuti in eredità o donazione

La circolare precisa che in presenza di terreni acquisiti a titolo gratuito (successione o donazione) ai fini del calcolo della plusvalenza tassabile, si deve assumere come costo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, anche se sul relativo valore non è stata assolta l'imposta di successione o donazione (abolita con effetto dal 25 ottobre 2001). Per quanto riguarda invece le plusvalenze finanziarie derivanti dalla cessione di titoli ricevuti per successione, il costo iniziale è riferito al costo sostenuto dal de cuius (circolare n. 91/2001). Nella fattispecie riguardante iterreni, l'Agenzia delle entrate ha giustamente colto la differente formulazione letterale della norma, la quale, per quanto riguarda il capital gain fa riferimento al valore dichiarato agli effetti dell'imposta di successione (soppressa dalla legge n. 383/01), mentre, per i terreni, richiama il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati (adempimenti tuttora sussistenti); si ricorda, peraltro, che il trasferimento a titolo gratuito di beni immobili è tuttora soggetto alle imposte ipotecaria e catastale nella misura complessiva del 3%.

La precisazione dell'Agenzia evita ai soggetti che hanno ereditato o ricevuto in donazione terreni negli ultimi mesi del 2001 di procedere alla rivalutazione e conferma, per il futuro, che la donazione e la successione sono perfettamente efficaci ai fini del riconoscimento del costo dei terreni edificabili.
Rivalutazione Istat

La circolare dell'Agenzia riconosce finalmente legittima la rivalutazione, in base alla variazione dell'indice Istat, del valore dei terreni acquisiti a titolo gratuito, in caso di cessione di aree edificabili (art. 82, c. 2, ultimo periodo, del Tuir). Le istruzioni alla compilazione della dichiarazione dei redditi affermano da sempre il contrario, ma nel frattempo è intervenuta la sentenza favorevole della Corte Costituzionale n. 328/2002.
I terreni in comunione

La rivalutazione delle aree possedute in forma indivisa da più persone può essere effettuata anche parzialmente da ciascun comproprietario; d'altra parte ciascun membro della comunione dichiara la plusvalenza realizzata dalla vendita dell'immobile singolarmente nel proprio modello "RL". Nella fattispecie è necessario far redigere la perizia giurata di stima per l'intera area, mentre l'assoggettamento all'imposta del 4% riguarderà la percentuale del valore corrispondente alla singola quota di proprietà.

I terreni colpiti da usufrutto
Nel caso in cui il terreno sia colpito dal diritto di usufrutto, ciascun soggetto (sia il nudo proprietario che l'usufruttuario) possono procedere alla rideterminazione del valore dei terreni alla data del 1° gennaio 2002, assolvendo l'imposta sostitutiva sul valore corrispondente alla rispettiva quota di possesso; il valore dell'usufrutto deve essere determinato in base ai coefficienti vigenti in materia di imposta di registro (vedi tabella contenuta nel DPR n. 131/86). Appare fuor di dubbio che anche l'usufruttuario possa procedere alla rivalutazione del terreno edificabile per la propria quota, in quanto, in caso di alienazione, deve dichiarare la plusvalenza ai sensi dell'articolo 81, lettere A o B, del Tuir. Si presenta tuttavia un problema non risolto nella circolare, e cioè se nella ipotesi di consolidamento dell'usufrutto con la nuda proprietà conseguente al decesso dell'usufruttuario, il pieno proprietario possa dedurre il costo del terreno tenendo conto anche della parte di valore affrancata dall'usufruttuario. Se così non fosse in presenza di usufruttuari molto anziani si rischierebbe di versare inutilmente l'imposta sostitutiva se la vendita delle aree non venisse fatta entro breve tempo.

Particelle catastali parzialmente edificabili
I soggetti interessati alla rivalutazione, possono trovarsi nelle condizioni che una o più particelle catastali comprendano sia un'area edificabile che terreni agricoli; in questo caso il perito deve attribuire ovviamente un valore diverso alle superfici in relazione alla loro destinazione urbanistica. L'Agenzia delle entrate nella circolare n. 81 precisa che il terreno stimato deve essere individuato nella perizia con esattezza affinché sia facilmente riscontrabile. Tuttavia con riferimento alle particelle catastali promiscue il contribuente può rivalutare soltanto la parte dichiarata edificabile, senza procedere al frazionamento della particella catastale, facendo riferimento alla individuazione nel piano regolatore o altro strumento urbanistico. A nostro parere, nella fattispecie, sarebbe opportuno allegare alla perizia una rappresentazione grafica dell'area non frazionata oggetto di rivalutazione.

I terreni oggetto di esproprio
L'Agenzia delle entrate conferma la facoltà di rideterminare il valore anche per i terreni che possono essere interessati ad un provvedimento di esproprio. In sostanza l'affrancamento dei valori è efficace anche se il terreno verrà espropriato ed il proprietario percepirà la relativa indennità soggetta a ritenuta a titolo d'imposta nella misura del 20% ai sensi dell'articolo 11 della legge n. 413/91. Nella fattispecie il contribuente in sede di dichiarazione dei redditi ha la facoltà di optare per la determinazione della plusvalenza secondo i criteri di cui agli articoli 81 ed 82 del Tuir; quindi se, a seguito della rivalutazione del terreno, la plusvalenza è minima o inesistente, la ritenuta subita potrà essere portata a credito. In ogni caso l'ente pubblico che eroga le indennità di esproprio deve procedere alla applicazione della ritenuta.

Modalità di versamento dell'imposta
L'ultimo capitolo della circolare è dedicato alle modalità di versamento dell'imposta sostitutiva del 4%. Si ricorda che il termine per il versamento dell'imposta coincide con quello per la redazione della perizia e cioè il 30 novembre, che verrà verosimilmente posticipato al 16 dicembre 2002 in sede di conversione del D.L. n. 209 del 24 settembre 2002. Ne consegue che, anche in caso di versamento rateale dell'imposta, il pagamento delle rate annuali successive, pari ad un terzo dell'intero, decorrerà dal nuovo termine (quindi le future scadenze saranno il 16 dicembre 2003 e
16 dicembre 2004).
Si ricorda che, in caso di comproprietà, il versamento deve essere eseguito singolarmente da ciascun comproprietario.
Il versamento dell'imposta sostitutiva deve essere ovviamente eseguito cumulativamente per tutte le aree e terreni rivalutati; il codice tributo è il 1809. Ovviamente i calcoli dell'imposta sostitutiva vengono eseguiti separatamente per ciascuna area o terreno ed al riguardo la circolare dell'Agenzia anticipa che nella prossima dichiarazione dei redditi verrà richiesta l'indicazione dettagliata.

I terreni già venduti
L'Agenzia delle entrate non prende in considerazione l'ipotesi in cui la perizia venga redatta successivamente alla cessione del terreno; si deve pertanto ritenere tuttora valida la precisazione contenuta nella precedente circolare n.15, capoverso n. 3, del 1 febbraio 2002 secondo la quale per le cessioni effettuate precedentemente alla redazione della perizia giurata non si può usufruire del valore rivalutato. La nuova circolare aggiunge che se il valore rideterminato non costituisce valore minimo ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale in sede di atto di trasferimento, il nuovo costo del terreno è inefficace ai fini del calcolo della plusvalenza. Tale conclusione non è condivisibile; semmai l'Ufficio avrà il diritto al recupero delle imposte sui trasferimenti rapportate al valore di perizia, ma il disconoscimento del costo ai fini delle imposte dirette ci sembra contrario al dato letterale dell'articolo 7 della legge n.448/01.